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聚焦燕郊:京津冀直销市场发展的“桥头堡”

2017-08-23 16:07:57    中国质量万里行    申杰    点击:

  燕郊国家级经济开发区,借力大北京生活圈,让本地经济发展迅猛,但零售商业的发展极为缓慢,其零售商业处于仅仅满足人们基本生活需求的状态,基本以社区配套商业为主,整个城区街道商业千人一面,无力形成各自的特色,商品供应单一。居民较高的收入水平与商业物资的匮乏之间的矛盾异常突出。近日记者实地探访了北京东边的城镇——燕郊。 \   这座曾拥有50多万的人口城镇,正在不断的膨胀,在房地产的带动下,如今燕郊人口也突破百万,而人口大量的流动让燕郊成为许多商家看好的“黄金地带”,其中在“掘金”队伍里,就有许多直销企业参与。那么,燕郊对直销业发展有没有诱惑力呢?   燕郊位置得天独厚,直销业发展获多方优势   燕郊区位条件得天独厚,位于环京津、环渤海经济圈核心,与北京仅一河之隔,它地处于北京、天津区域的附近,是北京、天津、唐山的“金三角”,它距天津180公里,距秦皇岛280公里,距首都机场是25公里,所以燕郊有一个半小时上天,两小时入海这么一个美称,就是它特殊的地理环境、特殊的位置,燕郊才有今天的发展。   按照北京“两轴两带多中心”的发展规划,位于“东部发展带”的关键节点,与朝阳CBD、亦庄高新区、通州新城、顺义天竺空港工业区遥相呼应。拥有通燕高速、京哈公路复线、迎宾路、燕顺路、京秦铁路等进京通道,实现了与北京的全面对接。到北京国贸中心30分钟,到首都机场15分钟。北京930路公交车直通区内,正在规划的北京地铁M6线将延伸至燕郊,正在建设中的密涿支线高速穿区而过,京沈高速擦肩而过,还将计划修建北外环路、神威北路、南外环路三个进京通道。交通发达,与周边形成集高速、铁路、公路并举的立体交通网路。   2015年,国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第九次会议强调:疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展。这一政策在今年将会具体落实,从京津冀一体化推出这几年,很大程度上加快了北京周边城市的发展,人口也随着剧增,北京周边城市陆续进入许多直销企业,特别是直销企业的服务网点。虽然目前燕郊房地产是独大的,但是房地产并能成为燕郊未来发展的“宠儿”。在京津冀协同发展的战略布局中,北京周边城市变化最为明显。特别是河北保定与燕郊,其中燕郊距离北京最近,在疏解北京非首都功能中,燕郊起到了很大作用,不仅吸引了大批在京就业人口的涌入,也给在京就业者解决了住房问题。未来几年,燕郊很可能成为北京环城市群发展中最受“宠”的城镇。   国家政策利好 产业有待转型   燕郊面临着加速发展的大好形势。从全国经济工作会议来看,国家今年增加居民的消费需求、推进城镇化、调整产业结构等一系列工作部署,为燕郊开发区加快城市发展、壮大高新技术产业和现代服务业创造了良好的政策环境。   随着京津冀之间区域合作的愿望更加的强烈,燕郊运作的一些重大的对接工程、合作项目更容易得到上级的支持和京津方面的配合。北京市提出的2010年“集中精力聚焦通州,尽快形成与首都发展需求相适应的现代化国际新城”,这是继“CBD东扩”以后北京又一次将城市规划布局向东倾斜,燕郊完全可以凭借自身比较优势,打“时间差”、“效率差”、“成本差”,尽收“不是北京胜似北京”的效果。   此外,2010年11月29日,经国务院的批准,燕郊高新技术产业园区升级为国家高新技术产业开发区。燕郊高新区成为与昆山国家高新区齐名,全国仅有的两个由县级市管辖的国家级高新技术产业开发区之一,也是全国唯一的设在镇域的国家级高新技术产业开发区。成功晋升为国家级高新技术产业开发区也为燕郊的发展提供了更为便利的政策优势。   如今燕郊拥有百万级人口,在京工作的流动人群大概有30多万,然而这并不代表燕郊就业市场不好,而是地区行政与观念上的差异,在北京赚钱,在燕郊消费成为“北漂族”的常态,事实呢,记者曾调查过燕郊就业市场,燕郊高校不在少数,外地人居多,如果赶上就业旺季,燕郊人才市场可谓是人声鼎沸,而校园招聘会更是如火如荼。   燕郊虽然房地产仍然占据主导,但是随着建筑面积的减少,消费者对房地产消费能力日趋疲软与理性化,燕郊的房价不得不随之下跌。房地产泡沫逐渐显现,产业也面临转型。   超市、母婴等快消产品消费市场潜力巨大   政策与人口的利好,让燕郊零售行业成为消费主力,美国零售巨头沃尔玛决定入驻燕郊。据沃尔玛大卖场区域高级营运总监彦孟廷介绍:“早在几年前,我们就看到了燕郊发展对零售业而言蕴藏的巨大商机,通过前期调研发现,在2013年之前燕郊的零售商业发展较为缓慢,而燕郊的消费人群除了本地居民外,更多的以往返于北京和燕郊之间的白领为主,居民有较高的消费能力以及需求,我们相信在燕郊开设一家沃尔玛大卖场能够很好地满足周边居民日常消费需求。”根据彦孟廷的介绍,燕郊沃尔玛自2013年开业以来,今年就已实现盈利,从1月至今门店客流量增长超过了8.3%。   记者调查得知,燕郊快消产品消费能力十分旺盛,主要消费人群是在京工作人员。相比北京的消费水平,在京工作人员更偏爱燕郊,这种地域差级消费心理很大程度上促进了燕郊商业发展。记者沿着102国道观察发现:国道燕郊段两旁养生保健、美容店层出不穷,各大药店推出各种各样的保健品。不得不说,京津冀近几年备受雾霾天气的干扰,人们由关注到重视健康理念不断提高。在燕郊,其中热卖的电器排在前列是空调、空气净化器、净水器等,苏宁与大中电器纷纷争夺该市场份额。   尽管如此,燕郊商业仍看上去忽冷忽热,这主要是由于商业配套供给结构不均衡、供应量过剩所致。“现在燕郊的成熟商圈都是依靠住宅而建,但是住宅与住宅之间却没有联系,有的商业配套甚至选择在了102国道旁边,与现有商圈形不成互动,这也无助于聚拢人群,提升商业区域商业价值,”一位房企人士如是说。虽然燕郊早前做出了整体四个区域规划:高科技产业区(包括信息产业园区、生物医药园区、绿色食品园区、新型材料园区)、旅游休闲度假区、科研文化服务区、金融商贸区。但住宅开发遍地开花以及政府缺少规划造成了燕郊商业配套的杂乱无章,而除了这个“先天不足”外,燕郊商业配套的供应还在面临消费人群特殊性所带来的结构调整难题。   RET睿意德执行董事张家鹏曾经说:“支撑商业项目运营,一般需要两个基础条件,一是有住宅承托稳定的居住人群,二是要有产业将居住人群留在本地,”在他看来,燕郊本地人消费力不足,在此居住的北京人由于大部分时间都在北京,也导致了消费力的不旺盛。而商业配套供应一方面需要自我调节,形成符合燕郊主力消费人群的体验式购物、品质追求的需求供应。   另一方面则需要在其他外部环境作用下将人群留住,成为稳定的消费需求,让商业配套有足够的底气改变自己,这将成为触动燕郊商业变革的原动力,也是促进燕郊从一座“睡城”真正转变为“城市”核心推动力。   可喜的是,目前这座与昆山国家高新区齐名的全国惟一一个设在镇域的国家级高新技术产业开发区在京津冀一体化进程中已经有了住宅以外的产业发展目标,即用得天独厚的地理位置、逐渐形成的产业集群以及政府招商服务热情吸引一批来自北京、天津的高新技术产业落地,驱使燕郊从“睡城”转型成为一个名副其实的“产城”。而这一过程终将作用于形成并刺激燕郊内部消费,触动地区商业由内而外的发展。

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